חוזרי המשרד

קטגוריה: מקרקעין, התחדשות עירונית

ליווי, טיפול, ייזום וייצוג מגוון לקוחות בקשת רחבה של עסקאות מקרקעין. ליווי, ייצוג של יזמים ודיירים והוצאה לפועל של פרויקטים בהתחדשות עירונית (תמ”א 38).

נוהל 12.02 השגה על שומות מקרקעין

נוהל עוסק בהליכי השגה (ובכלל זה הליך עיון חוזר והליך השגה לועדת השגות) על שומות מקרקעין בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1181. מטרת נוהל זה המבוסס על החלטת מועצה 1181 היא לקבוע כללים אחידים לטיפול בעיון חוזר ובהשגות על שומות המינהל תוך פירוט מועדים קבועים לטיפול בערכאות השונות. נוהל זה אינו חל על שומות לצורך פיצויי הפקעה.

קרא עוד

חוזה משבצת קצר? פיצוי לפי חוזה חכירה ארוך!

הנוסח המלא של החלטת בית המשפט המחוזי. החלטה חשובה של בית המשפט המחוזי בנושא זכויות הישובים שלהם חוזה משבצת זמני. ראו חוזר משרד 24/11

קרא עוד

שווי רכישת קרקע בהרחבה קהילתית, לצורכי מס רכישה

ביום 11.11.09 התקבלה החלטת וועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (וע 111/07, וע 112/07), לפיה שווי הקרקע אשר הוקצתה על ידי המינהל למשתכן בהרחבה קהילתית, על פי החלטה 737 של מועצת מקרקעי ישראל, כוללת לא רק את התשלום למינהל בגין המגרש, כי אם גם את הכספים אשר שולמו לישוב כדמי המלצה.

עובדות המקרה:

ביום 12.03.06 התקשרו שתי משפחות עם מושב כפר אוריה, לצורך הקצאת מגרשים בפרויקט הרחבה של הישוב. המשפחות שילמו, כל אחד כ- 37,000 $ לאגודת הישוב.
יובהר כי ההתקשרות במקרה דנן התבצעה בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל 737.

כמו כן, הקצה מנהל מקרקעי ישראל (ממ”י) לכל אחת מהמשפחות מגרש בהרחבה תמורת תשלום דמי היוון בסך של כ- 150,000 ₪ למגרש.

בעקבות דיווחי הצדדים לרשויות מיסוי מקרקעין חוייבו המשתכנים במס רכישה גם על התשלום אשר שולם לאגודת הישוב, מכאן הערעור לוועדת הערר דלעיל.

החלטת ועדת הערר

ועדת הערר אשר דנה במקרה, בחנה את העובדות בהתאם לרוח החלטה 737 ופסק דין מפלסים של בית המשפט העליון. בפס”ד מפלסים העיר בית המשפט:

במאמר מוסגר, יצוין, כי שונה הדבר ככל שהדברים אמורים בעסקה שבין הקיבוץ למשתכן. כפי שפורט לעיל מוותר הקיבוץ במסגרת החוזה שבינו ובין המשתכן, ובכפוף לתנאים הקבועים בו לרבות תשלום סך השווה ל-10,000 דולר לידיו, על זכותו מכוח חוזה החכירה לקבל חכירה במגרש. ויתור כזה, ביחסים שבין הקיבוץ למשתכן (אך לא ביחסים בין הקיבוץ לקבלן) מהווה “מכירת זכות במקרקעין על פי החלופה השניה, הכולל בגדר מכירה גם ויתור על זכות לקבל זכות במקרקעין)“.  (ונזכיר כי העסקה שנדונה בעניין מפלסים, הייתה בין הקיבוץ לבין קבלן).

במקרה כפר אוריה, ביקש מנהל מיסוי מקרקעין לקבוע כי ויתור האגודה על זכויותיה במגרשים אשר הוקצו למשפחות מהווה “מכירת זכות במקרקעין” בגינה יש כמובן לשלם את המסים הרלוונטיים.

על פי החלטת ועדת הערר, אשר בחנה אף את ההבדלים העובדתיים בין מקרה מפלסים לבין המקרים אשר הובאו בפניה קבעה הוועדה  – ולמעשה אישרה את מה שנקבע בעבר – כי “החלטה 737 אינה יוצרת אירוע מס, אם בשל אופייה של ההחלטה, ואם מכוחה“.

ואולם – הוועדה המשיכה וקבעה כי בהחלטה 737 גלומה הטבה אשר לה משמעות כספית למשתכנים, לאמור – תשלום מופחת, במקום תשלום עבור מלוא שווי הקרקע. לדידה של הוועדה על המשתכנים לשלם את מס הרכישה בגין “שווי השוק” של המגרשים ולא השווי שקבע השמאי הממשלתי.

(בהקשר זה יוער כי נראה לנו שכוונת הוועדה היתה לתשלום ההיוון המופחת ולא שווי על פי הערכת שמאי אולם זו הערכתנו בלבד).

קרי, המשתכנים שילמו בעד הזכויות במגרש שני סכומים, האחד לאגודה (דמי המלצה) והאחר לממ”י (היוון).

אמור מעתה – שווי השוק של המגרש הנו התשלום המשולם עבור האפשרות לרכוש את הזכויות, ולא התשלום המשולם לגורם ממנו רוכשים את המגרש.

החלטת הוועדה התבססה בין היתר גם על המהות הכלכלית של העסקה אותה ערכו הצדדים וקבעה כי הערך האמיתי של העסקה, ושווי השוק של המגרשים, הוא צירוף שני הסכומים, ומכאן שעל הרוכשים לשלם את מס הרכישה כנגזרת של שני הסכומים יחדיו.

בשולי הדברים נבקש להבהיר כי אין בהחלטת הוועדה כל אזכור על מס אחר החל על מי מהגורמים האחרים שכן במקרה הנדון האגודה קיבלה פטור ממס בהתאם לסעיף 33 לחוק ההסדרים.

מסקנה?

אנו ערים לשאלות והתהיות הרבות אשר עולות מהחלטה זו, בין היתר, השפעת “ההטבה” על פי החלטה 737 כשאין תשלום לאגודה, ולהיפך: השפעת קביעת שווי שוק ללא הנחה של דמי ההיוון; השפעת ההחלטה על התשלומים האחרים המשולמים על ידי המשתכנים, ועוד. צפו להחלטות נוספות ושונות בנושא.

עוה”ד יוליה פק חלמיש מתמחה בדיני מקרקעין ומרכזת את הטיפול בעשרות פרויקטים של הרחבות קהילתיות בקיבוצים ומושבים וקליטה דמוגראפית בקיבוצים.

 

כל הזכויות שמורות © 2020 | נטרייז בניית אתרים