חוזר 10/25 (תכנון ובניה): מהפכה בחישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים

המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, אישרה ביום ג' 4 בפברואר 2025, תקנות חדשות המבטלות את ההפרדה בין שטח בנוי עיקרי לשטחי שירות גם בתוכניות (תב"ע), שאושרו בעבר. מהלך זה, שיחול באופן רטרואקטיבי, יאפשר הגשת היתרי בנייה עם חישוב של שטח הבנייה הכולל, ללא צורך בהפרדה בין שטחים עיקריים לשטחי שירות.
ההפרדה הפורמלית בין שטחים עיקריים לשטחי שירות נקבעה בתקנות משנת 1992. התקנות דאז, יצרו מסגרת ברורה להבחנה בין סוגי השטחים ואופן חישובם.
בחודש דצמבר 2023, פורסם תיקון לתקנות דלעיל, (תקנה 9(א)). תיקון זה נתן למוסדות התכנון לעת תכנון תכניות חדשות, את האפשרות לבחור בין קביעת שטחי בנייה ללא הפרדה בין שטח עיקרי לשטח שירות, או להמשיך ולקבוע שטחי בנייה עם הפרדה כפי שהורו התקנות טרם התיקון.
אישור התקנות החדשות מתחילת חודש פברואר 2025, הוא מהלך משלים לתקנות שפורסמו בחודש דצמבר 2023. בענייננו, התקנות החדשות כוללות גם תכניות (תב"ע) ישנות, בהן קיימת ההפרדה דלעיל. הוועדה המקומית תהיה רשאית להתעלם מההוראה בתכנית הקיימת ולאפשר תכנון והגשת בקשה להיתר, עם חישוב זכויות בנייה כולל.
הדרישה בתקנות משנת 1992, להבחין בין שטח עיקרי לשטח שירות, יצרה לעוסקים בהיתרי הבניה (מתכננים וגם וועדות מקומיות) סרבול משמעותי בהליכי הרישוי. כל בנייה נדרשה לכלול חלוקה מדויקת בין השטחים העיקריים (למשל, מגורים, מסחר ומבני ציבור) לבין שטחי השירות (כגון חניות, מחסנים וממ"דים). מעתה, ייבחן המבנה במלואו. מהלך זה צפוי לייעל את תהליך התכנון של המבנים ואת אישור ההיתרים.

* האדריכל יונתן פרג'ון הוא עורך-דין במשרד אשר מלווה את לקוחות המשרד בתחומי המקרקעין והתכנון והבנייה. שימש בין היתר כמהנדס העיר אילת והמועצה אזורית חבל אילות.

** האמור בחוזר זה אינו בגדר חוות דעת או ייעוץ משפטי מכל סוג שהוא, אלא מידע כללי בלבד.
• ניתן לעקוב אחרינו גם בפייסבוק וכן בערוצי ההרצאות של המשרד ביו טיוב (לרבות "המדרשה המקוונת).